State of Cre 2023: امروز پول هوشمند کجاست

با عدم اطمینان بسیار در مورد افق نزدیک مدت-نگرانی های تورم ، پتانسیل افزایش نرخ بهره اضافی ، بازار سهام بی ثبات و پیش بینی های متناقض در مورد عمق رکود اقتصادی-جایی که سرمایه گذاران پول هوشمند در فضای مسکن شرط های خود را قرار می دهند؟در پخش اخیر ما "ایالت CRE 2023" Walker ، ما با VP اجرایی تحقیق و اوراق بهادار Ivy Zelman ، VP اجرایی فروش سرمایه گذاری Kris Mikkelsen و مدیر ارشد بازارهای سرمایه آرون Appel نشستیم تا جایی که بازار سرمایه گذاری مسکن در آن قرار دارد. سراین سه گانه قبل از حدس و گمان درباره آنچه که معتقدند برنده استراتژی های سرمایه گذاران خواهد بود ، یک شیرجه عمیق را به بازار ارائه داد.

در پخش اخیر ما "ایالت CRE 2023" Walker ، ما با VP اجرایی تحقیق و اوراق بهادار Ivy Zelman ، VP اجرایی فروش سرمایه گذاری Kris Mikkelsen و مدیر ارشد بازارهای سرمایه آرون Appel نشستیم تا جایی که بازار سرمایه گذاری مسکن در آن قرار دارد. در سال جدید حرکت کرد. این سه گانه قبل از حدس و گمان درباره آنچه که معتقدند برنده استراتژی های سرمایه گذاران خواهد بود ، یک شیرجه عمیق را به بازار ارائه داد.

تجزیه و تحلیل خاصیت اجاره خانواده (SFR)

این پانل با تجزیه و تحلیل آنچه ثابت شده است داغترین بخش بخش مسکن-خواص یک خانواده اجاره ای (SFR) و خواص ساخت برای اجاره (BFR) آغاز شد. SFR/BFR که به دلیل موجودی کمیاب ، نرخ بهره بالا و قیمت های بالای رکورد خانه ، به عزیز سرمایه گذاران تبدیل شده است ، زیرا بخش بازار شاهد انفجار رشد در چند سال گذشته بود.

از آنجا که سهام محدود مسکن و رقابت شدید بازار رشد اوراق بهادار SFR را به خود اختصاص داده است ، سرمایه گذاران به طور فزاینده ای برای فرصت به BFR روی آورده اند. با این حال ، حتی این بخش ممکن است در حال از دست دادن حرکت باشد.

"تشکیل سرمایه و استقرار سرمایه (در BFR) ادامه دارد. اما این مرکز تا حد زیادی در ساخت استراتژی اصلی متمرکز شده است ، و ما شاهد بودیم که سرمایه گذاران بزرگ نهادی همچنان به استقرار سرمایه (در این فضا) ادامه می دهند. اما واقعاً ساخت و داشتن این جریان درآمد با دوام برای 8 تا 10 سال آینده است. "

فعالیت معاملات برای BFR از ابتدای سال 2022 به طرز فجیعی کاهش یافته است ، زیرا اکثر معاملات در ساختار جلو ساخته شده اند و موجودی را برای ارائه آهسته انجام داده است. در حالی که نرخ کلاه تثبیت شده برای ساختارهای جلو در سه ماهه چهارم سال 2021 و سه ماهه اول سال 2022 در اواسط چهار سال بود ، نرخ کلاه تثبیت شده اکنون برای جذب سرمایه گذاران باید در محدوده شش تا اواسط شش باشد.

Mikkelsen می گوید: "فعالیت معاملاتی بسیار کمی وجود دارد (در حال حاضر ادامه دارد)."وی گفت: "من احساس می کنم معاملات مربوط به جوامع تثبیت شده ، پول نقد ، موجود در قیمت های بازار وجود دارد ، و سپس شما سازندگان خانه پریشانی را که در فضای رو به جلو در انتهای دیگر طیف به فروشندگان فرصت طلب می فروشند ، می فروشید ، اما فعالیت بسیار کمی وجود دارددر حال حاضر بین این دو قطب. "

زلمن موافق است که استراتژی ساخت و نگهدارنده به احتمال زیاد برای سرمایه گذاران ادامه خواهد یافت ، در درجه اول به دلیل کمبود شدید مسکن ارزان قیمت برای فروش. زلمن می گوید: "بیشتر یک بازی جهت دار برای ساخت و ساز توسط بسیاری از توسعه دهندگان (بر خلاف) برای فروش وجود دارد."اما بازار BFR در قالب قیمت گذاری زمین با سر و صداهای خود به خودی خود روبرو است ، جایی که توسعه دهندگان به طور مداوم از زمین در عجله برای تهیه محصول به بازار پرداختند.

کمبود زمین توسعه BTR را تهدید می کند

"شکی نیست که تورم زیادی به تازگی افزایش یافته است. در اوج ، ما در برخی از بازارها شاهد ارزش دو برابر شدن بودیم. "وی گفت: "ما یک فصلنامه بررسی توسعه زمین را انجام می دهیم ، و شاهد تورم زیادی بودیم که در سطح ملی به 35-40 ٪ در سطح کشور نزدیک می شود و بسیاری از بازارها این دو برابر هستند. و توسعه دهندگان زمین در نظرسنجی ما نشان می دهد که 40 ٪ خوب این تورم ناشی از سرمایه ساخت برای اجاره بها است که کلاس دارایی را تعقیب می کند. "

خوشبختانه ، تورم زیادی به تقریباً 10 درصد کاهش یافته است و زلمن با توجه به نقاط ضعف در بازار فعلی انتظار دارد که همچنان به تعدیل ادامه دهد. برخلاف بحران بزرگ مالی سال 2008 (GFC) ، "سازندگان بسیار محتاط تر از طریق گزینه های کوچکتر از آنچه در GFC انجام داده اند ، از طریق گزینه های کوچکتر ارتباط برقرار کرده اند."وی گفت: "آنها به عقب برمی گردند و با توسعه دهنده سر و کار دارند که از آن گزینه های زیادی را انتخاب می کنند ، و یا در حال راه رفتن هستند و اختلالات آن سپرده ها را می گیرند - آن گزینه هایی که در حال حاضر قفل شده اند - یا تصمیم می گیرند که آنها تصمیم بگیرند"آنها را می خواهم و آنها آنها را با ارزش های بهتر بازگو می کنند."

پیدا کردن موفقیت در یک بازار نامشخص

بنابراین افراد پول هوشمند شرط های SFR خود را در کجا قرار می دهند؟

زلمن اظهار داشت که با فعالیت M& A در حالت کندی (حجم معامله در سال 2022 13 ٪ کاهش یافته و ارزش معاملات در مقابل 2021 کاهش یافته است ، براساس گزارش اخیر گروه مشاوره بوستون) ، برخی از سرمایه گذاران بزرگ نهادی دارایی شرکت های کوچکتر را خریداری می کنند. وی اظهار داشت: "من فکر می کنم که پول هوشمند در حال حاضر از بازیکنان ضعیف تر در بازار استفاده می کند که به خوبی سرمایه گذاری نشده اند."

در اوایل دسامبر 2022 ، D. R. هورتون ، بزرگترین سازنده خانگی با حجم در ایالات متحده ، عملیات خانه های سفارشی ریگینز را با قیمت 107 میلیون دلار پول نقد به دست آورد. معامله با Fayetteville ، مشاغل خانوادگی AK شامل تقریباً 3000 قطعه ، 170 خانه موجودی و 173 خانه در بازپرداخت سفارش فروش بود. زلمن گفت: "بنابراین من فکر می کنم که شکی نیست که (سرمایه گذاران نهادی) از شرکت هایی که به خوبی موقعیت ندارند ، سرمایه گذاری می کنند."وی گفت: "آنها اهرم زیادی دارند و از آنچه مکان های خوبی خواهد بود استفاده می کنند. فکر می کنم این همان کاری است که امروز پول هوشمند انجام می دهد. "

برنامه ریزی تأمین مالی چند خانواده عاقلانه + زمان = موفقیت

اپل معتقد است که سرمایه گذاران چند خانواده زرنگ و دانا دید طولانی خواهند داشت و در خارج از بازار SFR سرمایه گذاری می کنند. وی گفت: "من می گویم که پول هوشمند باید به دنبال این باشد که بتواند مسکن چند خانواده ای را با اهرم های حتی در حدود جایی که نرخ امروز در آن قرار دارد خریداری کند و در تأمین اعتبار هفت ساله ، با توانایی خارج شدن از پنج سال ، قفل شود.، "گفت اپل. وی گفت: "این فقط یک بازی انتظار است ، اگر بتوانید آن را با یک حتی اهرم در بازارهای اجاره ای خوب خریداری کنید که در آن قرار است رانندگان تقاضا و رانندگان اشتغال نهایی در افق وجود داشته باشند-با برخی از محدودیت های عرضه-من فکر می کنم شما"دوباره پنج یا شش سال دیگر برنده عظیمی خواهد شد."

با عدم اطمینان بسیار در اقتصاد (پیچیده از مشکلات زنجیره تأمین ، افزایش کار ساخت و ساز و مواد) ، چشم انداز سرمایه گذاری برای خواص چند خانواده همچنان پیچیده است. با 85 سال بینش در مورد تمام پیچیدگی های بازار ، تیم مشاوران واکر و دانلوپ می توانند به وام گیرندگان و سرمایه گذاران کمک کنند تا پروژه بزرگ بعدی خود را برنامه ریزی کنند. برای بحث در مورد نیازهای خاص خود به تیم ما مراجعه کنید.

برای بینش های بیشتر در مورد بازار Properties Multifamily ، Walker & Dunlop "State of Cre 2023" را به طور کامل تماشا کنید.